Прошу форумчан помочь советом и опытом.
Я в последний раз покупал дом более 16 лет назад и без предпродажи жилья.
И уже много неактуально.
Пошел в налоговую за консультацией - сказали - они не консультируют.
Сказали - обращайтесь к налоговому юристу. Но такого не нашел, как не странно.
Так что прошу у Вас совета.

В 2018, летом,  я продал 2-х комнатную квартиру и в августе купил первичку у застройщика.
Покупал через договор долевого участия.
Оставшуюся часть суммы закрыл маткапиталом и ипотекой.
Дом обещали сдать в ноябре, но затянули и сдали 25 декабря.
И тут как мне сказали в налоговой, я попал на бабки - на примерно 300 тр.
Т.е. должен уплатить налог с продажи 2-шки, так как закрыть суммой покупки 3-ки не выйдет.
Т.е. при продаже квартиры я имею право на вычет при уплате налога в 1 млн.
Но! если бы я в этот год и купил квартиру, то вычет при покупке закрыл бы этот налог и я ничего не платил.
Я сказал, что у меня договор долевого участия от августа 2018, а они сказали - что это не право собственности и он
не действует, а нужна именна регистрация в росреестре.
А она будет в 2019 - за который я и могу подать вычет - но уже в 2020.
На мой вопрос - а как же зачет маткапиталом - для них выходит договор долевого участия является правом собственности?
Налоговая ответила - да! - у разных инстанций разные документы являются разными правообладающими.

Поговорил с застройщиком, он в принципе готов оформить документы на меня 28 декабря - задним числом.
но ведь в госреестр я подам в МФЦ уже в январе.
Вопросы:
1. Кто в этом случае с налоговой прав?
2. если застройщик оформит документы от декабря 2018 на меня - что я принял жилье 25.12.18
и я в январе подам в госреестр - будет ли считаться покупка 2018 или 2019 годом?
Т.е. могу ли я использовать вычет для налоговой в этом случае?
Или датой перехода права собственности будет дата записи в госреестре - январем 2019 ?
3. До моего подписания акта приемки - обязан ли я платить услуги ЖКХ?
Т.е. допустим, госреестр зарегистрирует 1 февраля 2019. Должен ли я оплачивать коммуналку, тепло и проч за январь?
Знакомая риэлтор сказала вроде - нет. Но решил уточнить - много вопросов в Инете.
4. В налоговую я до 1 апреля декларацию должен подать?

Момент перехода собственности — это регистрация в рег.палате

двушка сколько была в собственности ?

я что-то не уловил связи между налоговым вычетом и покупкой новой квартиры. Налог не нужно платить совсем, если квартиры была в собственности более 5 лет (в старой редакции занока более 3 лет). Если менее 5 лет, то там вычет 1 млн. О том, что идет учет купил ты что-то или не купил - впервые слышу

(3) +1, про связь вычета и покупки
по срокам  там есть частные случаи, но в общем верно верно

я вот все не соберусь в налоговую позвонить, нужно узнать, подавать ли декларацию за 2018-ый. там была продажа квартиры, которая была более 5 лет в собственности и не облагается налогом. но они могут хотеть подачи так называемой "нулевки".

(2)подарили ее. В моей собственности 3 месяца

(6) Ну с дарёных не грех и поделиться 300 т.р. с государством

(3) Риэлтор сказала и потом замналоговой - снизошла на 2-3 минуты...
Если все в один год - 2018, то вычет при покупке квартиры можно использовать для вычета при продаже предыдущей.

я продал за 3,3 млн, купил за 4,8 млн.
3,3млн -1(вычет при продаже) - вычет с покупки = 0 руб налога

(6) подавай 3-ндфл и минус 300 тыр
без вариантов

(6) плати налог. налоговый вычет ты видимо путаешь с покупки и с продажи. с покупки есть другой налоговый вычет. если ты им не разу не пользовался - то ты можешь вернуть 260 000 НДФЛ

(7)>> с дарёных не грех и поделиться 300 т.р. с государством

C чего это? Я по сути и деньги не держал - купил новую.
причем тут государство.
Я и так 600 тр еще ипотеки должен.
А тут еще и налог платить.
У меня даже 500 тр на ремонт нет - там черновая отделка.
И 300 тр - это сильный удар

0 рублей никак не получается, даже если у тебя есть возможность вернуть 260 тыр ндфл, 40 000 налога все равно останется

(10) все разъяснено в (8).
Сама зам налоговой сказала - вычет может закрывать налог

3,3млн -1(вычет при продаже) = 2,3 млн.
13% от 2,3 млн = 300 тр налога - 260 тр вычет при покупки в этом же году = 40 тр

(11) при том, полиция и армия тебя стережёт, скорая лечит. А ты на халяву 3,3 млн получил, а 300 т.р. зажал - не хорошо

(11) facepalm. перед сделками надо было поинтересоваться законами. 3 месяца и продажа - тебя трактуют, как перекупа, с которыми якобы борются

(12)да это так. но не 300 тр. я просто отложил 500 для отделки и теперь должен 300 отдать.
За 200 не сделаю отделку.
А жить получается в ней не могу

(0) Блин я не понимаю, люди, почему вы заранее не думаете что делаете. Неужели это так сложно, проанализировать какие налоги будут от продажи и потом что то решить.

(13) так это ты нам все разъясняешь? зачем вообще тему то создал?

(16) Что ж тебе в подаренной квартире не жилось если денег нет? Ну попроси тех кто тебе квартиру подарил пусть ещё 300 на отделку подарят

(17)что за бред вы пишете!
Вы хоть читаете или нет!
Мне что 5 лет ждать что бы налог не платить?

Была отличная 3-ка. Я продал свою 2-ку, что бы ее купить.
Что будет через 5 лет я не знаю!

(16) Тебе ещё дом не сдали ,что ты отделывать собрался?

(19)давайте не спамить.
Я понимаю - все тут умные собрались.

Если все тут умные - напишите совета, а не кричите - смотрите - дурак! - квартиру купил!

(22) А какой совет? Сдадут дом подашь на возмещение, вернёшь свои 260 и сделаешь отделку

(21)уже идет передача ключей людям. Я говорил с застройщиком - он говорит - приходите.

(23)я подам на возмещение в 2020 и получу их тогда же или позже.

Ответьте БЕЗ спама на другие вопросы:

2. датой перехода права собственности будет дата записи в госреестре - январем 2019 ?
3. До моего подписания акта приемки - обязан ли я платить услуги ЖКХ?
Т.е. допустим, госреестр зарегистрирует 1 февраля 2019. Должен ли я оплачивать коммуналку, тепло и проч за январь?
Знакомая риэлтор сказала вроде - нет. Но решил уточнить - много вопросов в Инете.
4. В налоговую я до 1 апреля декларацию должен подать?

Прошу модераторов почистить спам.
Удалите все сообщения от "  Натуральный Йог", как не имеющие ценности

ктож продает квартиры раньше 3х лет то?

(26) как акт приема подпишешь, так и платишь

(29)Про что речь - это про ЖКХ?
- т.е. плачу только после моей даты приемки?
Или регистрации в росреестре?

(28) вообще то теперь 5-ти. И да - нужно было срочняк купить - хорошее предложение было.
Давайте не спамить!

(30) после акта, ты подпишешь договор с УК и начнешь платить

чувствуется разница между кровно заработанными и доставшемся нахаляву. мы с женой все сами зарабатывали, там каждуюю копейку считаешь. все законы изучишь, чтобы как можно меньше налогов уплатить и расходов поменьше понести, все заранее за пол года изучалось. а тут прилетела двуха нахаляву и ничего не изучая ее в расход, а потом "да какого хрена я еще налоги то платить буду". мда, мне не понять, у меня за плечами две покупки, две ипотеки, одна еще не закрытая. пойду я пожалуй из темы

(31) дарение от родственников так и осталось 3 года

(28) продают, живём то здесь и сейчас , а не через 3 года

Какие одинэсники злые и завистливые люди. (0) я не знаю чего делать, по моему тебе адвокат нужен.

(35) а с налогами как? в черную по липовому договору?

(36)>> Какие одинэсники злые и завистливые люди
+100000

>> по моему тебе адвокат нужен.
В налоговой сказали - налоговый юрист.
Но я сколько обзвонил - все уголовкой и административкой занимаются.
Только в Москве увидел - есть такие.
Почему в городе около 1 млн нет налоговых юристов - хз...

(5)
Вроде в личном кабинете указываешь, что имущество выбыло и сканы документов прикладываешь. Вот каких документов, пока не узнавал.

(37) ща вроде такое не канает
если продал за меньше 70% от кадастра налоговая доначислит.
так что платить, но и ситуация может измениться за 3 года сильно , что может и неплохо было заплатить эти 13% или может можно 6 (вроде типа если ИП сдаёт, то потом льготного срока нет, но налог будет ИПшный) .

(39) Анатолий, спасибо

Эх ничего 1с-ки не знают.

Ответ налогового юриста.
https://www.forumhouse.ru/threads/173823/page-41

Если будет акт приема-передачи декабрем 2018, вы вправе заявить по декларации имущвычет по купленной и обязаны задекларировать доход по проданной квартире.

Т.е. основанием является акт приемки-передачи, а не регистрация в росреестре.
И квартиру можно закрыть вычетом по НДФЛ

Если договор купли-продажи имущвычет предоставляется с года оформления права собственности и получения выписки из ЕГРН.
Акт приема-передачи - это основание для получения имущвычета по договорам инвестирования. Вот гляньте письмо МФ РФ от 25 декабря 2018 г. N 03-04-05/94607
"...На основании подпункта 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 рублей.
Абзацем четвертым подпункта 6 пункта 3 статьи 220 Кодекса определено, что необходимыми документами для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме) являются договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства, подписанный сторонами.
Также подпунктом 7 пункта 3 статьи 220 Кодекса определено, что имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется за тот налоговый период, в котором возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению вышеуказанного имущества.
В соответствии с вышеуказанными нормами Кодекса налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета начиная с налогового периода, в котором квартира передана застройщиком и принята налогоплательщиком как участником долевого строительства на основании передаточного акта, подписанного сторонами, и соответствующих документов, то есть начиная с 2017 года, при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 процентов."

(0) 1.В случае с налоговой прав ты.

А именно, налоговый вычет с расходов на строительство в порядке долевого участия тебе предоставляется не с момента регистрации права собственности на квартиру, а с момента приема объекта долевого строительства.(п/п.3 п.1 ст.220 НК РФ)

2.У тебя не покупка, а расходы на строительство.
Поэтому документы должны быть не о передаче готового жилья, а о  заключении договора долевого участия с указанием выбранной квартиры, а также документы о произведенных расходах по такому договору.

3.Обязанность по оплате услуг ЖКХ возникает у дольщика с момента передачи ему введенного в эксплуатацию жилья по акту приема-передачи согласно ст.153 ЖК РФ (п/п 6 п.2 ст.153 ЖК РФ)

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

http://base.garant.ru/12138291/75f098e5997a1f43e69b4da6f96124a5/#ixzz5dWBmbClG

4.Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (ст.229 НК РФ).

(11) при том. что по закону если собственность менее 3х лет, заплати подоходный налог.

сделалано  от всяких хитрых инвесторов купи продай.

(45) продают по переуступке прав ещё до сдачи

(0) Ты, кажется, не написал, от кого был подарок.
Если подарок был от близкого родственника, то там по налогам особая ситуация получается.
Напиши конкретно, кто даритель (какая степень родства, если это твой родственник).

(47)даритель - мать

(46) так налог не за эту квартиру которую "подарили"

(47) по моему роли не играет.

(48) налог ты по любопу платишь июо компенсация вычетом это все таже потеря денег только в виде возврата НДФЛ

(44)СПАСИБО

(51)нет налог я могу не платить - а закрыть вычетом.
Сами в налоговой сказали.

Если в один год

(44)>> У тебя не покупка, а расходы на строительство.
Поэтому документы должны быть не о передаче готового жилья, а о  заключении договора долевого участия с указанием выбранной квартиры, а также документы о произведенных расходах по такому договору.

Поясните. Не понял!
Так договор о долевом участии есть.
При передаче мне жилья в 2019 разве не должны давать мне акт передаче готового жилья

(53) ну ты пойми. вычет дается 1 раз в жизни. да тебе зачтут вычетом сумму налога.

(55) + сейчас ты не заплатишь. а потом потеряешь

+ 56 когда захочешь вернуть НДФЛ с купленного жилья. а тебе скажут - милок. ты уже воспользовался вычетом.

(53) в один год это тебе начислят налог и начислят возврат итого + на -

(57) а это не одно и тоже? не заплатить сепйчас и вернуть потом? по результату

Что мать не могла продать квартиру без всяких налогов и подарить тебе деньги, а ты доложить и купить трешку.

(55)>> ну ты пойми. вычет дается 1 раз в жизни. да тебе зачтут вычетом сумму налога.

И что? Я это знаю.
Пусть мне его сейчас зачтут.
Зачем мне его когда то использовать.
Может через год все поменяется.

(54) Акт о передаче могут выдать, но для получения вычета по расходам на строительство он не требуется. С момента выдачи сразу начнутся услуги ЖКХ, поэтому ускорять процесс нет смысла.

Вычет равен на строительство ограничен суммой 2000 000 руб, квартиру ты продал за 3 300 000 руб, вычитается при продаже
1 000 000 руб по п.2 ст.220 НК РФ, 2 300 000 руб- в налоговую базу, вычет расходов на строительство 2 000 000 руб (п.3 ст.220 Нк РФ), итого налоговая база 300 000 руб, налог с этой суммы 39 000 руб.

В общем то я это знаю.
Вот в чем вопрос.
ты написал "налоговый вычет с расходов на строительство в порядке долевого участия тебе предоставляется не с момента регистрации права собственности на квартиру, а с момента приема объекта долевого строительства.(п/п.3 п.1 ст.220 НК РФ) "

Т.е. датой/годом налогового вычетя является дата Акта приемки-передачи.
И если они выдадут его мне от 2019 года - я никак не смогу закрыто вычетом НДФЛ с продажи квартиры в 2018.
Так?

(63) Нет, не так.
Приемка объекта не требуется.
Достаточно выбора квартиры, ее определения, в том числе в договоре.

(64)Мне вот что написали в одном из форумов - юрист.

Пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ:
"6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:
договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);"

Без акта приема-передачи имущвычет не получить. Т. е. договор конечно нужен, но по времени все упирается в акт приема-передачи, поэтому с того года, когда получен акт приема-передачи и предоставляется имущвычет.

(64)увы вы не правы...
https://nalogbox.ru/imushhestvennyj-vychet/pri-pokupke-kvartiry-po-ddu-pereustupki-zhsk/

Момент наступления права на получение имущественного вычета считается не дата заключения ДДУ, а дата приёмки квартиры по акту;

Пример
Лазебная Т.В. по ДДУ купила квартиру в 2018 г., но акт ее приема-передачи был подписан только в январе 2019 г. Соответственно право воспользоваться имущественным вычетом она получила только в 2019 году.

(65)Нелогичное утверждение.

Строящийся объект невозможно передать, поскольку застройщик продолжает им владеть вплоть до сдачи в эксплуатацию.

При передаче же объект выбывает из владения передающей стороны и переходит во владение принимающей. Поэтому допуск комиссии для осмотра и приемки невозможен.

По указанной причине такой акт не может быть составлен.

Кроме того, Налоговый кодекс не содержит условия о необходимости процедуры "передачи" для подтверждения вычета по расходам на строительство.

Не предусмотрено и условие о завершении процесса строительства (нет такого условия в статье 220 НК РФ).

Поэтому никто не вправе выдвигать такие условия и ограничивать права граждан.

В письме ФНС России от 24.10.2012 N АС-4-2/18053@ "Об осуществлении налогового контроля при предоставлении имущественных налоговых вычетов" указывается следующие документы:

при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них;

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_137579/

Однако, текст этого абзаца объединяет в себе два типа юридических фактов-
1) приобретение квартиры, комнаты, долей в них
2) приобретение прав на квартиру, комнату в строящемся доме.

При этом не выполнено разделение относительно того, какие документы необходимы для каждого случая.

ФНС не вправе требовать акт о передаче квартиры, поскольку та еще может быть и не построена, да и не может передаваться, поскольку строителям необходим доступ в нее.

Строящаяся квартира не может передаваться в принципе.

А действующая ныне редакция НК РФ не содержит условия о том, что расходы на строительство принимаются только по законченным строительством объектам.

(67)+ В подпункте 6 пункта 3 ныне действующей редакции статьи 220 НК РФ указано

6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:

договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/#dst8466

Поэтому вместо передаточного акта может быть иной документ, по которому передается не сам объект, а только права на него так, как это предусмотрено договором.

Амулет, браво! +100 в карму.

Ой, блин!
Вы меня запутали.
Сказали, что это правовая коллизия.

Амулет, а Вы кто по образованию? очень все грамотно описываете

Каким же актом получается мне должны передавать завершенную первичку?

(71) Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

п.1 ст. 8 закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/49cb99b1bfe1a09caaf585874de97bdb34fc6d48/

Я не думаю, что застройщик у тебя придумает что-то более оригинальное, чем акт приема-передачи.
Поэтому остановимся на этом названии документа.

Поскольку квартира- объект недвижимости, ее нельзя передать в буквальном смысле, например, из рук в руки или иным подобным способом (выкатить из одного гаража и перегнать в другой).

Нельзя и передать права собственника (владение, пользование и распоряжение), поскольку они переходят только после государственной регистрации недвижимости в Росреесре.

Поэтому "передача" в законе 214-ФЗ является условным названием и фактически сводится к передаче ключей и переводу только некоторых прав и обязанностей с застройщика на дольщика (например, обязанности по содержанию квартиры и части общего имущества жилого дома, права зарегистрировать квартиру в собственность) и фиксации факта исполнения застройщиком своих обязанностей по договору долевого участия, факта наличия или отсутствия недостатков в техническом состоянии квартиры.

Чтобы соблюсти условия для налогового вычета, такой акт приема-передачи вам целесообразно подписать концом декабря 2018 года, после дня сдачи дома в эксплуатацию.

(72)>> Чтобы соблюсти условия для налогового вычета, такой акт приема-передачи вам целесообразно подписать концом декабря 2018 года, после дня сдачи дома в эксплуатацию.

Спасибо большое за подробное разъяснение!
Увы, застройщик категорически отказался подписывать документы концом 2018, как обещал ранее.
Мотивация - он еще не поставил дом на кадастровый учет и поэтому не имеет права передавать раньше.